Locazione immobiliare
L’art. 28 D.L. 34/2020 prevede un nuovo credito d’imposta sui canoni di locazione, leasing o affitto d’azienda di immobili ad uso non abitativo corrisposti relativamente ai mesi di marzo, aprile e maggio (o aprile, maggio, giugno per le strutture turistiche con attività solo stagionale) da imprese, professionisti ed enti no profit. Le condizioni per usufruirne sono le seguenti:
ricavi/compensi 2019 inferiori ad € 5 milioni (requisito non richiesto per strutture alberghiere e agrituristiche);
calo del fatturato/corrispettivi pari almeno al 50% nel mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente;
il canone di locazione/leasing/affitto d’azienda deve comprendere almeno un immobile ad uso non abitativo destinato allo svoglimento dell’attività;
il canone di locazione/leasing/affitto d’azienda deve essere stato corrisposto, anche se in ritardo, entro il 31/12/2020.
Il credito d’imposta è pari al:
60% dell’ammontare mensile dei canoni di locazione o leasing;
30% dell’ammontare mensile dei canoni relativi a contratti di affitto d’azienda.
Il suddetto credito non concorre alla formazione del reddito né della base imponibile IRAP e può essere utilizzato in dichirazione dei redditi, in compensazione nel mod. F24 o ceduto ad altri soggetti; inoltre non è cumulabile con il credito d’imposta di cui all’art. 65 del D.L. 34/2020 “Cura Italia” previsto per il mese di marzo sulle locazioni di immobili appartenenti alla categoria C/1.
Per l’utilizzo del credito d’imposta è necessario attendere ulteriori informazioni dall’Agenzia Entrate in merito al codice tributo.
CESSIONE DEL CREDITO D’IMPOSTA
Fino al 31/12/2021 i beneficiari del credito d’imposta precedentemente descritto, possono optare in luogo all’utilizzo diretto del credito, alla cessione, anche parziale, dello stesso ad altri soggetti, tra i quali istituti di credito e altri intermediari finanziari.
Ai sensi dell’art. 122 D.L. 34/2020 il cessionario può utilizzare il credito in compesazione con le stesse modalità previste in capo al cessionario, ma l’eventuale quota di credito non utilizzata non può essere richiesta a rimborso.
Ad oggi manca il provvedimento attuativo con tutte le informazioni connesse e conseguenti all’esercizio dell’opzione.
REVISIONE DEI CANONI DI LOCAZIONI
A causa dell’emergenza sanitaria in corso, molti operatori economici si trovano in difficoltà a corrispondere alle scadenze prefissate il canone di locazione degli immobili in cui viene esercitata l’attività. In accordo con il proprietario (locatore) è possibile valutare le seguenti opzioni:
temporanea sospensione dei pagamenti, da rinviare ad una data stabilita, senza alcuna maggiorazione a titolo di penalità o interessi;
revisione (temporanea o definitiva) del contratto di locazione, con introduzione di nuovi accordi relativi alla misura del canone, ai tempi del suo pagamento, o altri patti e oneri originariamente a carico di una delle parti;
risoluzione consensuale del contratto.
Per le descritte ipotesi è opportuno, per entrambe le parti, formare un atto scritto da sottoporre a regolare registrazione affinché esso sia opponibile a terzi o quantomeno darne data certa anche per mezzo di strumenti informatici.
Nel caso di mancato accordo il locatario, ove non ritenga di continuare l’esercizio di impresa, potrà recedere dal contratto, con comunicazione formalmente notificata alla proprietà con un preavviso di sei mesi, dimostrando i gravi ed insuperabili motivi di “forza maggiore imprevedibili e inevitabili” che lo inducono al recesso dal contratto.
In mancanza di tali adempimenti, oltre al pagamento di sei canoni, dovrà risarcire il locatore dei danni da questi subiti e la cui esistenza sia effettiva e dimostrata.
Dott. Giacomo Dino Trinchera
giacomo@studiotrinchera.com
